“Aankoop onroerend goed bevestigen via mail blijft mogelijk, mits voldoening publiciteitsvereisten”
Kan de aankoop van een onroerend goed via e-mail worden gesloten? De vraag is brandend actueel nadat het Antwerpse hof van beroep recent oordeelde dat een overeenkomst via e-mail geen enkele juridische waarde heeft. Het hof baseerde zich voor zijn oordeel op de Wet op de elektronische handel uit 2003. Daarin is een uitzondering gemaakt voor onroerende goederen. Minister De Croo liet meteen weten dat hij niet akkoord gaat met de redenering van het hof van beroep en initiatief gaat nemen om de 14 jaar oude wet aan te passen.
Ook Jim Bauwens, counsel gespecialiseerd in real estate bij K law, vindt de uitspraak verwonderlijk: “Het klopt dat in de wet van 2003, die de elektronische handel regelt, een uitzondering werd gemaakt voor transacties van onroerende goederen. Maar dit was ingegeven door de publicatieverplichting, waarbij de aankoop van een onroerend goed na de akte bij de notaris overgeschreven moet worden in de registers van het hypotheekkantoor. Dit is nodig om de aankoop te officialiseren tegenover derde partijen.”
“Tegelijkertijd is de uitspraak van het Antwerpse hof van beroep in strijd met de Europese richtlijn inzake elektronische handel, die net de aan- en verkoop van goederen en diensten via elektronische weg wil stimuleren. Ze stelt dat alle hindernissen die de e-commerce in de weg staan, moeten worden weggewerkt. Het moet mogelijk zijn om via elektronische weg een verkoopsaanbod te doen, een overeenkomst af te sluiten of ook een besteld product online te laten leveren. Die Europese richtlijn werd trouwens al omgezet in Belgische wetgeving”, benadrukt Jim Bauwens.
“En bovendien zijn er ook de algemene regels van het verbintenissenrecht. Dat zegt dat zodra een akkoord over de aankoop van een bepaald voorwerp tegen een bepaalde prijs wordt bevestigd, het akkoord bewezen is. Dat kan dus zowel op papier, per e-mail of zelfs per sms zijn”, legt de jurist van K law uit. “Het hof van beroep in Gent heeft trouwens vier jaar geleden geoordeeld dat een sms waarin een overeenkomst over een prijs werd bevestigd, wel degelijk dat akkoord bewijst. Dit is dus net het tegenovergestelde van wat het hof van beroep in Antwerpen nu stelt.”
De zaak biedt juristen en rechters dus duidelijk mogelijkheden tot interpretatie. Jim Bauwens: “Het is goed dat minister De Croo, die bevoegd is voor de digitale agenda, heeft laten weten om de lacune in de wet op de elektronische handel aan te passen. Het is vandaag immers een courante praktijk dat een bod op een onroerend goed per mail of sms wordt bevestigd, als eerste stap in de aankoop van een pand of een terrein.”
In afwachting van die noodzakelijke wetswijziging raadt Bauwens evenwel ieder aan na de sms of mail met het akkoord over de aankoop van een onroerend goed sowieso steeds een document op papier op te (laten) opmaken: “Zo wordt het akkoord nog eens schriftelijk bevestigd, in afwachting van de opmaak van een compromis en de ondertekening van de definitieve koopakte bij de notaris.”