Een Waalse kijk op het woninghuurrecht vanaf 1 september 2018
Vanaf 1 september 2018 krijgt Wallonië een nieuwe decretale regeling voor woninghuur. Het Waals Woninghuurdecreet van 15 maart 2018 groepeert bepalingen van de federale woninghuurwet en bepaalde regels van het Burgerlijk Wetboek in een nieuwe autonome tekst en voert enkele belangrijke wijzigingen door ten opzichte van het huidige federale woninghuurrecht. Hieronder wordt kort opgesomd wat dit nieuw Waals woninghuurrecht betekent voor de vastgoedpraktijk.
Toepassingsgebied
De Waalse decreetgever gaat een stap verder en maakt haar woninghuurregelgeving in de eerste plaats ook van toepassing op roerende woningen zoals stacaravans naast de klassieke toepassing op onroerende goederen. Bovendien worden een aantal regels die momenteel enkel van toepassing zijn op woningen waar een persoon zijn hoofdverblijfplaats heeft, ook van toepassing op huurovereenkomsten voor tweede verblijven, studentenwoningen en dergelijke. Het betreft onder andere bepaalde rechten en plichten van huurder en verhuurder, zoals de opmaak van een plaatsbeschrijving volgens een nieuw indicatief model.
De Waalse regels worden van toepassing vanaf 1 september 2018 en zijn onmiddellijk van kracht op reeds lopende huurcontracten. Enkel de volgende nieuwe regels dienen pas nageleefd te worden bij het afsluiten van een nieuw contract of het hernieuwen van een bestaand contract na 1 september 2018: verplichte minimuminhoud van de schriftelijke overeenkomst, de regeling van de brandverzekering, de opzegmogelijkheden voor huren van korte duur en de regels inzake medehuur en studentenhuisvesting.
Gegevens opvragen bij kandidaat-huurders
Het Waals Woninghuurdecreet voorziet in artikel 6 een beperkte lijst van gegevens die een verhuurder mag opvragen bij kandidaat-huurders, waaronder een bewijs van betaling van de drie laatste maanden huur voor de vorige huurwoning. Andere gegevens dan deze vermeld in de lijst mag de verhuurder enkel opvragen indien hij serieuze redenen heeft die in verhouding staan met een rechtmatig doel, te denken valt bijvoorbeeld aan het opvragen van het kentekennummer van het voertuig bij de huurder in het geval een garage met bewaking ter beschikking wordt gesteld. Wat deze bepaling verder in concreto zal inhouden, zal een rechter moeten beoordelen geval per geval.
Minimuminhoud woninghuurovereenkomst
Daarnaast groepeert het Waalse Woninghuurdecreet de huidige federale bepalingen met betrekking tot de minimuminhoud van de huurovereenkomst en breidt deze nog verder uit. Voortaan zal elke woninghuurovereenkomst (ongeacht of de persoon er zijn hoofdverblijfplaats heeft) de datum, het voorwerp, de duurtijd, de huurprijs en kosten en lasten moeten bevatten alsook de datum van het laatste EPB-attest, indien van toepassing. De Waalse regering krijgt de opdracht om bij wijze van uitvoeringsbesluit per type huurovereenkomst een vulgariserende toelichting op te stellen die verplicht bij de huurovereenkomst moet worden gevoegd.
Woningkwaliteit en herstelplicht
Een huurwoning dient te beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid zoals vooropgesteld in het Waalse Wetboek van Huisvesting en Duurzaam Wonen. Indien de woning bij aanvang of tijdens de huur niet voldoet aan deze vereisten, verleent het Waalse Woninghuurdecreet de huurder expliciet het recht om de uitvoering te eisen van herstellingswerken of de ontbinding van het contract bij de vrederechter, beiden combineerbaar met schadevergoeding. De Waalse regering zal daarnaast een voorbeeldlijst opmaken van herstellingen die ten laste zijn van de huurder en deze ten laste van de verhuurder.
Huurprijs
De huurprijs blijft vrij te bepalen door partijen, maar de Waalse regering krijgt de bevoegdheid een indicatieve lijst van referentiehuurprijzen op te stellen. Deze lijst zal jaarlijks herzien worden op basis van de statistisch vastgestelde huurprijzenniveaus van “gewone woningen” (geen kastelen, boerderijen, sociale woningen,…) rekening houdende met o.a. type en ligging van de woning, oppervlakte, comfort, bouwjaar en energiezuinigheid van de woning. Het is afwachten wat de impact van deze lijst op de huurprijzen zal zijn. Momenteel bestaat er wel al een website met een indicatieve huurprijscalculator (zie link).
Verhoogd belang van registratie van de huurovereenkomst
De Waalse regering past de sanctie ingeval van niet-registratie van de overeenkomst voor een onroerend hoofdverblijf drastisch aan. Onder de federale huurwetgeving kon een huurder zonder termijn noch vergoeding opzeggen zolang de huurovereenkomst niet geregistreerd werd door de verhuurder. In Wallonië zal dit vanaf 1 september 2018 enkel nog mogelijk zijn indien de verhuurder nalaat de overeenkomst te registreren binnen een termijn van één maand na ingebrekestelling daartoe. De verhuurder krijgt dus na ingebrekestelling een remediëringstermijn om de overeenkomst alsnog te registreren. Zolang hij dit niet doet, zal de huurprijs echter niet kunnen stijgen ten gevolge van indexatie of herziening. Het blijft dus belangrijk voor de verhuurder om de huur onmiddellijk te registreren en geen ingebrekestelling van de huurder af te wachten. Opgelet: deze regeling geldt enkel indien het gaat om een onroerende woning die als hoofdverblijf wordt gebruikt.
Verschillende aanpassingen m.b.t. de vroegtijdige beëindiging van de woninghuur
Het Waalse decreet wijzigt de gevolgen van het overlijden van de huurder op de continuïteit van de huurovereenkomst, ongeacht of de huurder er zijn hoofdverblijf heeft. Onder de federale regels, loopt de huurovereenkomst gewoon verder ten laste van de nalatenschap. In Wallonië zal vanaf 1 september 2018 de huur automatisch beëindigd worden drie maand na het overlijden van de huurder (of eerder indien het pand onbewoond is), tenzij een persoon die meer dan zes maand in het pand woont maar geen contractuele medehuurder is, de huur wenst over te nemen.
Daarnaast maakt het Waals decreet de regeling van de huidige federale woninghuurwet omtrent overdracht en onderhuur van toepassing op alle woninghuurovereenkomsten, ongeacht of de huurder zijn hoofdverblijfplaats in het pand heeft. Overdracht of onderhuur wordt daardoor principieel verboden bij woninghuur in Wallonië, tenzij de verhuurder schriftelijk zijn toestemming geeft.
Wat de huurovereenkomst voor de hoofdverblijfplaats betreft, vereenvoudigt de Waalse decreetgever de opzegtermijnen bij een vroegtijdige beëindiging: de verhuurder moet een termijn naleven van zes maand, de huurder steeds een termijn van drie maand, waar dit onder de federale regering soms zes maanden was. Daarnaast wordt het mogelijk om een huur van korte duur (tweemaal te verlengen, doch minder dan drie jaar in totaal) op te zeggen. De huurder kan dit te allen tijde mits een opzegtermijn van drie maand en een opzegvergoeding van één maand. De verhuurder kan de huur van korte duur pas opzeggen na het eerste jaar, eveneens met een opzeg van drie maand en een vergoeding van één maand.
Nieuw regime voor studentenhuur, medehuur en glijdende huur
Het Waalse Woninghuurdecreet bevat ten slotte nieuwe specifieke regels voor studentenhuisvesting, medehuur en de sociale ‘glijdende huur’. Zo wordt het voor de student-huurder onder het nieuw Waals regime bijvoorbeeld mogelijk om zonder kosten op te zeggen indien hij zijn studies stopzet of een van zijn ouders overlijdt op voorwaarde dat deze (mee) instond voor zijn onderhoud. De student zal dan wel voor 15 maart van het lopende academiejaar moeten opzeggen en een opzegtermijn van twee maanden moeten uitdoen, wat zeker in het kader van een overlijden toch opmerkelijk is.
Voor medehuurders wordt er dan weer gewerkt met een indicatief standaardmodel van medehuurpact, met een decretaal vastgelegde minimuminhoud, dat moet worden ondertekend door alle medehuurders. De verhuurder zal vervolgens een medehuurovereenkomst ondertekenen met alle medehuurders, waarbij deze laatsten gezamenlijk (solidair) aansprakelijk zijn voor de goede uitvoering van de gezamenlijk aangegane huurovereenkomst. De medehuurovereenkomst vermeldt de datum van de medehuurpact, maar deze dient niet als bijlage te worden aangehecht. Elke medehuurder krijgt de mogelijkheid op te zeggen met een opzegtermijn van drie maanden en betaling van een vergoeding van drie keer zijn aandeel in de huur, tenzij hij een voor de verhuurder en medehuurders acceptabele vervanger vindt.
Besluit
In de parlementaire voorbereiding van het Waals Woninghuurdecreet werd als primair doel het verzekeren van een maximale rechtszekerheid vooropgesteld. Deze doelstelling lijkt zicht te uiten in het bredere toepassingsgebied van bepaalde regels, de grotere duidelijkheid omtrent wie verantwoordelijk is voor welke herstellingen, de nieuwe opzegmogelijkheden voor huurovereenkomsten van korte duur en de duidelijke regeling bij overlijden van de huurder. Daarentegen zullen bepaalde wijzigingen vermoedelijk wel aanleiding geven tot nieuwe rechtsonzekerheid, zoals de decretale mogelijkheid voor de verhuurder om informatie op te vragen bij kandidaat-huurders, de uitbreiding van de verplichte inhoud van het huurcontract en de nieuwe sancties bij niet-registratie, te meer daar de Waalse regels hier afwijken van de Brusselse en de Vlaamse, hoewel deze laatste nog in voorontwerp zijn. Het valt dan ook ten zeerste aan te raden voor huurders, verhuurders en andere vastgoedprofessionals om uit te kijken van zodra de Waalse woninghuurregels in werking treden op 1 september 2018 want de decretale bril is niet overal even rooskleurig.