Een nieuw jaar, een verfijnde informatieplicht voor de overstromingsgevoeligheid van onroerende goederen in het Vlaamse Gewest

In aktes waarbij een onroerend goed gelegen in het Vlaamse Gewest wordt overgedragen, diende reeds een waterparagraaf opgenomen te worden waarmee de verwerver geïnformeerd werd over de overstromingsgevoeligheid van het goed. Het verwerven van een onroerend goed met een overstromingsrisico kan immers grote financiële en juridische gevolgen hebben zoals een verhoogde bouwkost, bijzondere vergunningsvoorwaarden, etc. De Vlaamse overheid heeft nu deze informatieplicht gewijzigd met als doel deze te verfijnen en te verduidelijken voor een verwerver.

Informatieplicht

In iedere onderhandse of authentieke akte van verkoop, verhuring voor meer dan negen jaar, inbreng in een vennootschap, overdracht of vestiging van een vruchtgebruik, erfpacht of opstalrecht of elke andere eigendomsoverdracht ten bezwarende titel van een onroerend goed gelegen in het Vlaamse Gewest, dient bepaalde informatie opgenomen te worden om de verwerver te informeren over de overstromingsgevoeligheid van het onroerend goed.^[1] Tot nog toe werd in de zogenoemde waterparagraaf van bovenstaande aktes vermeld of het betreffende onroerende goed al dan niet gelegen was:

in effectief of mogelijk overstromingsgevoelig gebied;
in een afgebakend overstromingsgebied;
in een afgebakende oeverzone.

Daarnaast wordt standaard in de waterparagraaf ook vermeld of het onroerend goed al dan niet gelegen is een ‘risicozone voor overstromingen’. Deze laatste vermelding is niet opgenomen in de Vlaamse waterregelgeving, maar volgt uit de federale verzekeringsregelgeving.^[2] De ligging van het onroerend goed in een risicozone voor overstromingen heeft tot gevolg dat een verzekeraar een verhoogde verzekeringspremie kan vragen of zelfs de dekking tegen overstromingsschade kan weigeren voor nieuwe gebouwen in deze zones.

Met een wijzigingsdecreet en -besluit^[3] die in werking zijn getreden op 1 januari 2023 (omwille van overgangsbepalingen zijn de wijzigingen rond de informatieplicht pas van toepassing op aktes getekend vanaf 1 april 2023)^[4], is de bovenvermelde waterinformatieplicht gedeeltelijk gewijzigd. De overstromingsgevoeligheid van een onroerend goed zal niet langer worden aangeduid met de termen ‘mogelijk’ of ‘effectief’ overstromingsgevoelig, maar door middel van een perceelscore (P-score) en indien van toepassing een gebouwenscore (G-score). Er wordt dus een onderscheid gemaakt tussen de overstromingsgevoeligheid van enerzijds het perceel zelf en anderzijds van elk gebouw groter dan 25 m² op dit perceel.

De P- en G-score is A, B, C of D waarbij:

score A betekent dat geen overstroming is gemodelleerd;
score B betekent dat er een kleine kans op overstromingen is onder de klimaatverandering 2050;
score C betekent dat er een kleine kans op overstromingen is onder het huidige klimaat; en
score D betekent dat er een middelgrote kans is op overstromingen onder het huidige klimaat.

Deze scores worden bepaald op basis van 3 nieuwe kaarten waarop de overstromingsgevoeligheid van percelen en gebouwen wordt weergegeven: (i) vanuit de zee, (ii) vanuit waterlopen (fluviaal) en (iii) door interne neerslag (pluviaal). Deze kaarten worden minstens om de 6 jaar geactualiseerd. De P- en G-score worden bepaald door de hoogste score van het perceel respectievelijk het gebouw op deze 3 kaarten. Bijvoorbeeld als een perceel volgens de kaart overstromingsgevoeligheid vanuit de zee score A heeft, volgens de kaart overstromingsgevoeligheid vanuit waterlopen score B en volgens de kaart overstromingsgevoeligheid door interne neerslag score C, dan zal de P-score van het betreffende perceel score C zijn. De P-score kan nooit lager zijn dan de G-score.

Volledigheidshalve merken wij op dat naast deze nieuwe vermelding van de P- en indien van toepassing G-score, in een onderhandse en authentieke akte nog steeds dient aangegeven te worden of het goed al dan niet gelegen is in een afgebakend overstromingsgebied, in een afgebakende oeverzone en in een risicozone voor overstromingen. De wetgever heeft hieraan niets gewijzigd.

Ook in de publiciteit voor een onroerend goed dient de P en indien van toepassing G-score vermeld te worden. Afhankelijk van het type publiciteit is de volledige vermelding ervan en/of een symbool verplicht.

Overstromingsattest

De Vlaamse wetgever heeft daarnaast de mogelijkheid voorzien dat een erkende deskundige een overstromingsattest kan opstellen, waarin hij vaststelt dat de overstromingsgevoeligheid omwille van gebouwkenmerken, bouwwijze of andere genomen maatregelen voor de bescherming tegen overstromingen verschilt van de overstromingsgevoeligheid die volgt uit de bovenvermelde kaarten van de Vlaamse Regering. In de akte zal in dat geval vermeld worden dat een overstromingsattest werd bekomen en de daaruit volgende geactualiseerde score. Het overstromingsattest mag maximaal 1 jaar oud zijn op het moment van de akte.

Vindplaats

De P- en G-score, evenals de mogelijke ligging in een risicozone voor overstromingen, afgebakende oeverzone of afgebakend overstromingsgebied kunnen geraadpleegd worden op de website: https://www.waterinfo.be/informatieplicht. Via deze website kan iedereen een overstromingsrapport en een afdruk van de risicozones voor overstromingen downloaden dat alle vereiste informatie bevat. Daarnaast zijn de P- en G-score ook zichtbaar in de Gebouwenpas, net zoals het overstromingsattest indien dit werd opgemaakt.

Besluit

Elke onderhandse en authentieke akte van verkoop, verhuring voor meer dan 9 jaar, inbreng in een vennootschap; vestiging of overdracht van een vruchtgebruik, opstal of erfpacht of eigendomsoverdracht ten bezwarende titel van een onroerend goed gelegen in het Vlaamse Gewest zal vanaf 1 april 2023 in de waterparagraaf de volgende vermeldingen moeten bevatten:

de P-score van het onroerend goed;
(indien van toepassing) de G-score van elk gebouw op het onroerend goed;
of er een geldig overstromingsattest voor het onroerend goed werd opgesteld;
of het onroerend goed gelegen is in een afgebakend overstromingsgebied;
of het onroerend goed gelegen is in een afgebakende oeverzone;
of het onroerend goed gelegen is in een risicozone voor overstromingen.

Watertoets

Ten slotte werd ook nog een nieuwe kaart ingevoegd die toelaat om op perceelsniveau te bepalen welke instanties advies moeten verlenen in het kader van de watertoets bij een plan, programma of vergunning. Deze kaart is eveneens online beschikbaar via https://www.waterinfo.be/watertoets.

_[1]_{Wij merken op dat overeenkomstig artikel 1.3.3.3.2, §1 Gecoördineerd decreet van 15 juni 2018 betreffende het integraal waterbeleid het toepassingsgebied van de waterinformatieplicht licht verschilt tussen enerzijds onderhandse aktes niet opgesteld door een instrumenterende ambtenaar en anderzijds onderhandse of authentieke aktes opgesteld door een instrumenterende ambtenaar:}

_{- “Iedereen die een onderhandse akte van verkoop of van verhuring voor meer dan negen jaar van een onroerend goed, van inbreng van een onroerend goed in een vennootschap en ook van vestiging of overdracht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal opmaakt, moet vermelden of het onroerend goed volledig of gedeeltelijk gelegen is (…)”}

_{- “De instrumenterende ambtenaar vermeldt in alle onderhandse en authentieke akten van verkoop of van verhuring voor meer dan negen jaar van een onroerend goed, van een inbreng van een onroerend goed in een vennootschap, en ook in alle akten van vestiging of overdracht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal, en in elke andere akte van een eigendomsoverdracht ten bezwarende titel, met uitzondering van huwelijkscontracten en hun wijzigingen en contracten aangaande de mandeligheid of het onroerend goed gelegen is (…)”.}

_{[2] Art. 129 Wet van 4 april 2014 betreffende de verzekeringen.}

_{[3] Decreet van 24 juni 2022 tot wijziging van diverse bepalingen in de wet van 28 december 1967 betreffende de onbevaarbare waterlopen, van het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid en van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 en Besluit van de Vlaamse Regering van 25 november 2022 tot wijziging van diverse besluiten die verband houden met de watertoets en de informatieverplichting uit artikel 1.3.1.1 en 1.3.3.3.2 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018.}

_{[4] Het Besluit van de Vlaamse Regering van 25 november 2022 tot wijziging van diverse besluiten die verband houden met de watertoets en de informatieverplichting uit artikel 1.3.1.1 en 1.3.3.3.2 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 voorziet een overgangsregeling:}

_{“Dit besluit is van toepassing op:}

_{1° onderhandse overeenkomsten die gesloten zijn na 31 maart 2023;}

_{2° authentieke akten waarvan de onderhandse overeenkomst is gesloten na 31 maart 2023;}

_{3° authentieke akten die verleden zijn na 31 maart 2023, als er geen onderhandse overeenkomst is gesloten;}

_{4° openbare verkopen waarvan de verkoopverrichtingen zijn aangevat na 31 maart 2023.”.}

17 Jan 2023